Für die Fachpresse Businesstalk am Kudamm steht Christiane Feist als Rechtsanwältin und Partnerin der Kanzlei Groenewold Tiedemann Griffel mit Ihrer Expertise im Fokus.
Als Fachanwältin für Miet- und Wohnungseigentumsrecht spricht sie über die Vermietung von Gewerberäumen, Mietverträgen sowie Kündigungsmöglichkeiten. Wir freuen uns über die Veröffentlichung und sagen Danke!
Hier geht es zum vollständigen Interview: Christiane Feist: Kündigungsmöglichkeiten des Mietvertrages
Bereits aufgrund der Corona-Pandemie sind im Baugewerbe die Materialkosten teilweise immer wieder stark gestiegen. Durch den Krieg Russlands gegen die Ukraine kam es in den letzten Wochen erneut zu einer regelrechten Preisexplosion bei Material- und Energiekosten.
Nach der aktuellen Rechtslage bietet das Gesetz bei Bauverträgen mit Pauschalfestpreisen oder Einheitspreisen jedoch kaum Möglichkeiten für die Bauunternehmer, die Kosten auf den Auftraggeber umzulegen.
Die im Bauvertrag vereinbarten Preise sind einzuhalten und gültig, auch wenn die Materialbeschaffung für die Bauunternehmen schwieriger oder teurer geworden ist.
Auch über die Grundsätze des Wegfalls oder der Änderung der Geschäftsgrundlage (§ 313 I BGB) sind nach der bisherigen Linie der Rechtsprechung keine Anpassungen möglich. Die Gerichte sehen i.d.R. die Geschäftsgrundlage des Vertrages nicht betroffen oder halten zumindest ein Festhalten am Vertrag für zumutbar. Laut dem BGH ist es allein Sache des Unternehmers, wie er den Preis eines Bauvertrags kalkuliert. Er trägt allgemein das Risiko einer auskömmlichen Kalkulation (BGH, NJW-RR 1986, 569 = ZfBR 1986, 128 = BauR 1986, 334). Bei dieser Risikoverteilung bleibt es grundsätzlich auch in Krisenzeiten.
Bei einer unveränderten Bauleistung hat der Auftragnehmer daher kaum Aussicht auf Erfolg, um Materialpreissteigerungen gegenüber dem Auftraggeber durchzusetzen. Dennoch kommt es stets auf den konkreten Einzelfall an, ob nicht ausnahmsweise doch ein Anspruch auf Anpassung der Vergütung besteht.
Die Preissteigerungen haben jedenfalls Auswirkungen auf die Gestaltung von Neuverträgen. Soll der Bauunternehmer das Risiko weiterer Preissteigerungen nicht allein tragen, so muss dies von Anfang an im Vertrag berücksichtigt werden. Dies kann dadurch erfolgen, dass in die Verträge Preisgleitklauseln aufgenommen werden, die im Falle steigender Rohstoffpreise eine Anpassung der Vergütung ermöglichen.
Bei Fragen zu Gestaltungsmöglichkeiten in Bauverträgen sprechen Sie uns gerne an!
Beim Verkauf von Wohneigentum aufgeteilter Mehrfamilienhäuser steht den Mietern in einigen Fallkonstellationen ein Vorkaufsrecht zu. Die Verkaufspreise der Wohnungen ohne Mieter sind in vielen Städten höher als die Preise von vermieteten Wohnungen. Viele Verkäufer haben deshalb in den Kaufverträgen eine Regelung dahingehend vorgesehen, dass der Kaufpreis für die Wohnung ohne Mietverhältnis höher ist als mit Mietverhältnis. Übt der Mieter nun sein Vorkaufsrecht aus, so endet das Mietverhältnis sofort mit der Ausübung des Vorkaufsrechts. Der Mieter tritt nämlich durch die Ausübung des Vorkaufsrechtes als neuer Vermieter in das Mietverhältnis ein und steht damit sowohl auf Vermieterseite als auch auf Mieterseite, was zur Beendigung des Mietvertrages führt. Damit gilt gemäß der Vertragsgestaltung in den Kaufverträgen nun der höhere Kaufpreis für eine Wohnung ohne Mietverhältnis.
Dieser Vertragsgestaltung hat der BGH allerdings mit seinem Urteil vom 23.02.2022 (Az. VIII ZR 305/20) eine Absage erteilt und die Klausel als unwirksam erachtet. Die das Vorkaufsrecht ausübenden Mieter dürfen nicht schlechter gestellt werden als ein normaler Dritter, der die Wohnung mit Mietverhältnis kauft.
Bei Fragen zu Gestaltungsmöglichkeiten in Notarverträgen sprechen Sie uns gerne an!
Die Immobilien-Community Immobilien Afterwork Hamburg führt am 23.03.2022 ein Netzwerktreffen durch. Rechtsanwalt Jörn Griffel erläutert die nach dem Wahlausgang für die Immobilienwirtschaft anstehenden Veränderungen für die Vermietung, Modernisierung und bei Transaktionen. Dabei zeigt er die wirtschaftlichen Auswirkungen für Immobilieninvestitionen auf und nennt Vermeidungsstrategien.
Der Verbraucherzentrale Bundesverband veranstaltet vom 18. bis 22.01.2022 ein Seminar „Geldanlage und Altersvorsorge aktuell“.
Das Seminar informiert die Fachberater der Verbraucherzentralen u.a. über das neu in Kraft getretene Anlegerstärkungsgesetz, die Haftung von Neo-Brokern und neueste Entwicklungen in der Rechtsprechung zu Lebens- bzw. Rentenversicherungen und Sparverträgen.
Rechtsanwalt Lutz Tiedemann wird einen Vortrag zum Thema „Neueste Rechtsprechung zu Lebens- bzw. Rentenversicherungen“ beisteuern.
Die Heidelberger Lebensversicherung AG weigerte sich Widersprüche unserer Mandanten anzuerkennen, worauf diese mit Unterstützung von GTG Klage auf Rückabwicklung der Versicherungsverträge erhoben. Das Landgericht Heidelberg urteilte am 07.10.2021, 28.10.2021 und am 09.11.2021 klar und deutlich: Die Versicherung wurde infolge des Widerspruchs verurteilt, geleistete Prämien und Nutzungsvorteile zurückzuzahlen. Der Widerspruch sei wirksam, da es in der Widerspruchsbelehrung nach § 5a Abs. 2 S. 1 VVG eines Hinweises auf das Schriftformerfordernis bedurft hätte. Aber dieser fehlte. Die Urteile sind rechtskräftig.
Gemäß § 24 BauGB steht den Gemeinden ein gesetzliches Vorkaufsrecht beim Verkauf von Grundstücken (Asset Deal) zu. Dies will das Land Berlin nun ändern und eine Gesetzesinitiative zur Änderung des § 24 BauGB in den Bundesrat einbringen. Danach soll das Vorkaufsrecht auf Veräußerungsgeschäfte ausgedehnt werden, die bei wirtschaftlicher Betrachtung einem Grundstücksverkauf entsprechen. Darunter dürften Share Deals fallen.
Zur Absicherung dieses erweiterten Vorkaufsrechtes sollen die Vertragsparteien und Notare zur Anzeige des Veräußerungsgeschäftes gegenüber der Gemeinde verpflichtet werden, die Verstöße mit Bußgeldern ahnden kann. Die Frist zur Ausübung von Vorkaufsrechten soll von 2 Monaten auf 4 Monate ausgedehnt werden.
Wie der Text des Entwurfes im Einzelnen aussieht und ob der Entwurf durch das Gesetzgebungsverfahren kommt, ist noch völlig offen. Unklar ist auch, was in Fällen passieren soll, in denen nicht 100% der Geschäftsanteile verkauft werden, sondern dies über einen längeren Zeitraum in mehreren Schritten zur Vermeidung von Grunderwerbsteuer erfolgt.
Das Landgericht München I (Az. 31 O 11516 vom 12.02.2021) hat C&A zur Zahlung von einbehaltenen Mieten aus der Zeit des ersten Lockdowns verurteilt. Gegenstand des Rechtsstreites war das gesamte Spektrum der im Moment diskutierten Argumente. Bereits deshalb lohnt sich die Lektüre der Entscheidung – ebenso wie auch die vorherige Entscheidung der Kammer vom 25.01.2021 (Az. 31 O 7743/20), die sich mit einem Hotelmietvertrag befasst. Beide Entscheidungen gehen in die gleiche Richtung.
Das Gericht lehnte die Annahme eines Mietmangels ab, weil die Schließung nichts mit der Mietsache an sich zu tun habe und sie mangelfrei sei. Dies hatte eine andere Kammer des LG München I noch in dem Urteil vom 22.09.2020 (3 O 4495/20) unter Hinweis auf die Tanzlokalentscheidung des Reichsgerichtes anders gesehen und einen Mangel bejaht. Das jetzige Urteil sieht bei den Schließungsverfügungen nun keinen Bezug zur Beschaffenheit bzw. dem Zustand der Mietsache (Risikobereich des Vermieters), sondern einen Bezug zum Betrieb des Mieters (Risikobereich des Mieters).
Außerdem entscheidet das Gericht die Frage, ob der Mieter gemäß § 313 BGB die Anpassung der Miete verlangen kann. Der Gesetzgeber hatte zuletzt mit Art. 240 § 7 EGBGB klargestellt, dass Pandemie-Einschränkungen eine Änderung der Geschäftsgrundlage darstellen. Allerdings sind im Rahmen der Einzelfallbetrachtung die Existenzgefährdung und die Unzumutbarkeit des Festhaltens am Vertrag vom Mieter darzustellen und zu beweisen.
Das Gericht hat dabei die Verpflichtung des Mieters zur Bildung von Rücklagen und die Erzielung von anderweitigen Einkünften herangezogen, z.B. aus dem Betrieb eines Onlinehandels und die Zahlungen des Kurzarbeitergeldes. Nach der Auffassung des Gerichtes lag jedenfalls die dritte Tatbestandsvoraussetzung (Unzumutbarkeit für eine der Parteien, am Vertrag festzuhalten) nicht vor. Dabei hat das Gericht betont, dass sich die Betrachtung auf die konkrete Filiale bezieht, so dass Verluste oder Gewinne aus anderen Filialen außer Acht bleiben.
Dieses Urteil dürfte die Vermieter beruhigen – das Gericht zeigt eine erfreuliche juristische Prüfungstiefe. C&A war ja auch schon vor der Pandemie durch einen recht rüden Marktauftritt aufgefallen, so dass das Urteil nun Schadenfreude bei den Vermietern auslösen dürfte.
In einem von GTG-Recht vor Kurzem erstrittenen Urteil wurde die Bayern LB zur Rückzahlung negativer Zinsen an den Mandanten verurteilt. Außerdem sprach das Landgericht München den Kläger von seiner zukünftigen Zahlungsverpflichtung aus Swap-Verträgen frei. Das Urteil ist rechtskräftig und wurde von der Bank sehr bedauert.
Im Kostenfestsetzungsverfahren hat das Gericht sämtliche Aufwendungen und Kosten des Klägers berücksichtigt. Dies betraf auch die Kosten eines Parteigutachtens.
Der Entwurf des „Baulandmobilisierungsgesetzes“ enthält eine Regelung in § 250 BauGB, nach der die Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen bei Bestandsobjekten von einer weiteren Genehmigung der Baubehörde abhängig gemacht werden soll. Diese Regelung ist für alle Gebiete mit einem „angespannten Wohnungsmarkt“ vorgesehen, also überall dort, wo auch die Mietpreisbremse gilt.
Mit dieser Regelung soll der Verdrängung der Mieter nach einer Aufteilung in Eigentumswohnungen entgegengewirkt werden. Die Regelung ist politisch sehr stark umstritten und wird von Fachleuten der Branche als verfehlt kritisiert. Der Genehmigungsvorbehalt wird voraussichtlich die Aufteilung von Bestandsobjekten nicht nur bremsen, sondern faktisch verhindern.
Als Kompromiss hat das Bauministerium in den aktuellen Entwurf der Bundesregierung eine Begrenzung bis zum 31.12.2025 aufgenommen (Drucksache 1714838) . Nach der 1. Lesung im Bundestag am 28.01.2021 wird der Entwurf in den Ausschüssen weiter beraten. Wann und in welcher Fassung der Entwurf zum Gesetz wird, ist völlig offen. Wenn das Umwandlungsverbot kommt, wird es unserer Einschätzung nach zu einer Verknappung und damit zu einer Verteuerung von Wohneigentum führen.